崎玉的記事本

賀！忠泰保全成立『板橋辦事處』提供更立即、優質的服務
[公告] 忠泰客服line帳號上線，歡迎加賴洽詢
112年度新北市保全公會績優會員證書與比價證明
賀！忠泰保全與松山區「建築賞」 續約 駐衛保全服務。
賀！忠泰保全與萬華區「萬喆A區」 續約 駐衛保全服務。
賀！忠泰保全與淡水區「河畔皇宮B棟」 續約 駐衛保全服務。
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破解電費密碼，您可以省更多！ 調整「契約容量」為中大型社區省電、省銀子

原文網址：http://www.consumers.org.tw/unit412.aspx?id=1636

什麼是契約容量？

所謂公用電費的「契約容量」，就如同行動電話基本月租費，若月租費設定為650元，但每個月實質只撥打50元費用，這差價600元就形同浪費了。而我們探討的「契約容量」，涵義與月租費相似，是每月依約定繳交台電公司的基本電費。

基本上，「契約容量」以1瓩為單位（每1,000瓦即視作1瓩），其合計尾數不及1,000瓦者，概進整為1,000瓦。可參可網址：

http://www.taipower.com.tw/TaipowerWeb/upload/files/1/main_6_2_2.pdf。

另外，由於契約容量不同，每月固定繳交給台電公司費用也不同，夏季電價的計算方法為每年的6月1日至9月30日，基本契約容量費用是236.2元／瓩，非夏季時段，基本契約容量費用是173.2元／瓩。

當您超出契約容量時，表示違反契約，需要給付台電「超約附加費」（若超約範圍為10％以內需多繳2倍契約容量費用，10％以外則收3倍）。

那契約容量跟我們有什麼關係呢？

中大型社區公用電量有時相當龐大，例如電梯、24小時開著燈等，這些電費是社區每戶都必須繳的費用，每個月就會自動加到您的電費帳單中，您可能會覺得電費好貴，可是卻不知道該怎麼辦。讓我們試算給您看：

一、公寓大樓管理委員會應否辦理所得稅結算申報疑義

邇來有大廈管理委員會詢問，5月份所得稅結算申報期，管委會是否應辦理所得稅結算申報。

財政部臺北國稅局表示，公寓大廈管理委員會非屬所得稅法第11條第4項規定已依法立案登記之機關團體，因此不能適用「教育文化公益慈善機關或團體免納所得稅適用標準」之規定，所以，公寓大廈管理委員會如有租金等營業收入，應辦理營利事業所得稅結算申報；惟公寓大廈管理委員會如僅對住戶收取公共基金及相關管理費用，並無任何營業收入，其以管理委員會名義設立專戶儲存公共基金或管理費用之孳息，准予免納所得稅。

該局進一步說明，公寓大廈管理委員會收取之營業收入（如頂樓出租架設基地台或外牆出租廣告等租金收入），係屬銷售勞務行為產生之營業收入，其所得額之計算應依據所得稅法第24條規定辦理，如該管委會之支出同時與大廈本身必要之管理、修繕等活動及銷售勞務活動有關，於辦理結算申報時，應依其實際支出性質，採前後年度一致且不重複列報的方式，按收入與成本費用配合原則，自行劃分出銷售勞務之必要及合理的成本費用，再由稽徵機關依申報情形核實認定。

另外，因該項所得係作為公寓大廈管理、修繕之用，尚無盈餘分配問題，故可免辦理未分配盈餘申報，亦免予設置股東可扣抵稅額帳戶。

該局呼籲，公寓大廈管理委員會如有營業收入者，請於每年5月份所得稅結算申報時，記得辦理營利事業所得稅結算申報，如有疑義可電洽該局或所屬各分局、稽徵所詢問，以維自身權益。

（聯絡人：北投稽徵所黃股長；電話2895-1515分機200）

二、社區大樓管理委員會相關課稅問題

社區管理委員會(簡稱管委會)難免會遇到所有權人、住戶或法律上利害關係之人來申請調閱社區管理文件或監視影像，其實在內政部所訂定的「公寓大廈規約範本」中有針對社區文件管理與調閱申請流程提供相關的建議規範與表單，可供作社區訂定相關管理辦法之參考。以下就該範本摘要重點：

公寓大廈文件之保管及閱覽管理規定

一、文件保管相關法令及規定

(一)公寓大廈管理條例第三十六條第八款、第五十七條

1.規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

2.起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

(二)公寓大廈管理條例施行細則第十條

公寓大廈管理條例第二十六條第一項第四款、第三十五條及第三十六條第八款所稱會計憑證，指證明會計事項之原始憑證；會計帳簿，指日記帳及總分類帳；財務報表，指公共基金之現金收支表及管理維護費之現金收支表及財產目錄、費用及應收未收款明細。

(三)區分所有權人會議決議之規定。

(四)管理委員會依授權決議之規定。

二、利害關係人閱覽或影印之請求

(一)相關法令及規定：

公寓大廈管理條例第三十五條

利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。

作者： 記者黃惠聆╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年1月6日 上午5:30

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

國內不時傳出大樓磁磚剝落傷人的事件，面對「從天而降」的橫禍，被傷到的路人甚至不知道要誰求償，產險業者表示，這屬於「公共責任險」範疇，自家和大樓管委會都可以投保些公共責任險防萬一。

台北市先前發生舊大樓外牆磁磚脫落、砸傷路人，北市府除了對該大案重罰30萬元，也依涉嫌過失傷害及公共危險罪將該案偵辦移送，北市府也宣布要清查全市30年以上老舊大樓外牆，更設檢舉獎金就是要所有民眾重視公共安全。

為避免大樓外牆磁磚剝落砸傷路人，最重要的就是「補牆」，但產險公司指出，除了「補牆」等積極作為，大樓管委會及自家都可以加保「公共責任險」。

新安東京產險表示，目前各產險所銷售的公共意外險中有公寓大廈管理委員會責任附加條款，因此大樓管委會可以投保類似的保險，其承保範圍包括因發生意外事故致第三人或住戶體傷、死亡或財物受有損失，依法應由被保險人負賠償責任而受賠償請求時，保險公司依保險契約之約定對被保險人負賠償之責。

2014年08月18日 04:10

新店氣爆案炸出社區公共安全隱憂，由於不少民眾私自委請業者做室內裝修工程，甚至更動屬於防火區畫的各類管線，卻未依法申報，新北市副市長侯友宜昨日表示，新北市將率全台之先，修訂新北市公寓大廈規約範本，要求社區或大樓管委會需主動申報住戶室內裝修工程，否則予以處分。

管委會將負連帶責任

民眾常因室內變更設計而需要更動管線，但事涉公共安全，變更室內水管、電線及瓦斯等管線，皆有相關規定管制。依《建築法》及《室內裝修管理辦法》規定，若是水電管線變更，必須向地方政府工務單位提出申請，發照、施工完成後，再由工務單位驗收；瓦斯管線則由《天然氣事業法》規定，由各天然氣公司管轄、驗收變更。

侯友宜說，民眾若裝修室內空間，只要是主結構、離樓地板1.2公尺以上，或是包含天然氣管線在內的防火區畫等空間，均需依照內政部建築物室內裝修管理辦法、新北市建築物室內裝修審核及查驗作業事項規範，向工務單位申報，經審查通過才可施工。

2014-08-07  22:11

〔中央社〕為減少公安意外，台北市都發局今天表示，民眾只要有具體事證檢舉北市大樓外牆磁磚掉落案，檢舉獎金最高新台幣15萬元。

台北市建築管理工程處表示，台北市政府為加速處理減少大樓外牆磁磚掉落公安事件發生，特別訂定「台北市檢舉建築物外牆剝落案件獎勵要點」，民眾只要檢附具體事證供建管處查證，最高可獲新台幣15萬元獎金。

建管處表示，目前已成立專案小組針對北市外牆剝落建築物進行全面勘檢，同時列管造冊，7月起更委託專業公會輔導住戶改善，凡經勘查確認有公共安全疑慮者，現場即張貼「當心墜落物」告示提醒民眾，並令建築物所有權人限期改善。

若限期仍未改善者，將依建築法處以6萬元至30萬元罰鍰，以及對管理委員會處以怠金處分。

依古禮農曆七月一日開鬼門後，中午或下午家家戶戶要在家拜地基主或門口拜好兄弟，農曆七月十五日凌晨子時則拜三界公和下午普渡好兄弟及地基主，到了七月底關鬼門時，約下午四、五點各地會有許多民族活動送好兄弟上路。

一般來說，祭祀祖先及地基主時間都在上午10點半到12點之間 (因為祖先都是回來吃中午的)，而普渡時間因為下午2點前陽氣太旺(時值正夏，陽光太強)，又擔心晚上7點過後因為搶食太多，拖到太晚會滯留不走，所以下午2點到晚上7點前是最佳祭拜時辰。

在自家或公司門口的話，務必朝外面擺設供桌，千萬別擺門內或庭院內，這樣會引"好兄弟"入家門，且要準備新的臉盆、毛巾、牙膏、牙刷、梳子、肥皂供於供桌旁的板凳上，方便好兄弟們更衣梳洗後"上桌"。

一般社區會由管理委員會籌備普渡事宜，並帶領全體住戶依序向普渡公及好兄弟祭拜，流程與注意事項如下： 

流程及注意事項完整 ppt檔  點我下載

社區版疏文word檔 點我下載  (資料來源：支援前線Blog)

2013.4.18

由於台灣去年共發生12起兒童墜樓意外事件，有家長為了避免家中兒童發生墜樓意外，想在自宅裝設防墜設施，但遭到管委會的反對，甚至告上法院，但在16日，立法院以三讀通過公寓大廈管理條例修正案，家中只要有12歲以下兒童，就可以設置隱形鐵窗等防墜設施，不須經管委會同意。

在去年發生多起兒童墜樓意外，新北市板橋有家長為了家中孩童安全，在陽台裝設隱形鐵窗，但卻遭到管委會告上法院，因此國民黨立委江啟臣、王育敏等人在3月時，在立法院召開記者會表示，將進行修法，增修防墜條款，在16日時防墜條款已順利3讀通過。 根據現行《公寓大廈管理條例》第8項第1條的規定，如住戶要在大樓外牆加裝隱形鐵窗或其他防墜設施，應經過公寓大廈的管委會同意；如果住戶遭到管委會反對，仍堅持加裝防墜措施，就可能遭到地方政府處以4萬到20萬元不等的罰鍰。

但現在民眾若想在自家陽台、窗戶加裝防墜設施如隱形鐵窗等，只要不妨礙逃生、不凸出牆面影響社區大樓美觀，即可裝設不須經管委會同意，雖然法令也規定，家中孩童滿13歲以後便要將防墜拆除，但此條款的訂定相信對於兒童居家安全的落實仍相當有幫助。

因管委會103年7月1日起已適用勞基法，若有自行聘僱員工，如保全、總幹事、清潔...等，也需成立投保單位及勞工退休準備金專戶之事業單位喔～

臺北市7月起全面清查，最高可裁處30萬元罰鍰

本市現仍有近1萬家事業單位未依法設立勞工退休準備金專戶，本局接受勞動部補助專責查察人力，將自7月起全面清查臺北市未設立勞工退休準備金專戶之事業單位。

　　事業單位未依法設立並按月提撥勞工退休準備金，將導致勞工權益受損，為保障勞工退休金請領權益，本局配合勞動部清查計畫增聘42名業務促進員，自7月起全面清查臺北市尚僱有94年7月1日前到職之舊制退休金年資勞工卻未依法開戶之事業單位，輔導不諳法令之事業單位儘速依法辦理。本局呼籲尚未開設勞退準備金專戶的事業單位應儘快開戶並按月提撥勞工退休準備金，未依法辦理者，最高可處30萬元以下罰鍰，並得按月連續處罰至改善為止。

勞工：
．基本工資月薪由19047元調為19273元，約29萬名外勞、152萬名本勞受惠；勞保及勞退投保、提繳分級表也配合修正，約237萬人逕行調整
．大廈管委會依《公寓大廈管理條例》成立報備者，其僱員適用《勞基法》，享基本工資、加班費、法定工時、資遣費等保障，約6千人受惠
．《職業安全衛生法》7/3實施，1067萬人適用，首納「防過勞」條款，僱主須針對輪班、夜間工作等異常工作負荷促發疾病進行預防，否則開罰

交通：
．橫向國道取消緊急電話
．台鐵普悠瑪號首度開入花東線；另花東票價調降1~2元
．台鐵7/16起調整416班次時刻

食品：
．100％米原料製成才可標「純米粉」、「米粉」
．包裝飲料含10％以上果蔬汁，應標含有率，完全不含應標「無果蔬汁」或「口味」、「風味」字樣
．採50％以上生乳、鮮乳或保久乳為主要原料，才能標「調味乳」或「乳飲品」

健保：
．住院診斷關聯群（DRGs）支付制度第二階段實施，新增237項治療項目設上限價

資料來源：《蘋果》採訪整理 

新北市公寓大廈爭議調處委員會成軍．明年起受理案件調解

【新北市訊】100/12/14

新北市政府公寓大廈爭議事件調處委員會正式成軍!為加強服務市民，新北市政府工務局特別成立「公寓大廈爭議事件調處委員會」受理公寓大廈社區爭議事件。新北市政府秘書長陳伸賢於14日主持委員會成軍誓師大會，期許所有委員懷抱熱忱、持續成長、奉獻社會的心情為民服務，以新北市政府既有之關懷市民衷旨為基礎，與市民攜手共創和諧雙贏的社區發展。

新北市政府秘書長陳伸賢表示，新北市報備有案之社區管理委員會計有近7千件，近年社區發展自治意識高漲，民眾積極參與社區自治之管理，但因而發生之爭議事件也不在少數!住戶為提升公寓大廈居住品質卻也因私權糾紛而導致司法爭訟，此非行政機關所樂見，故乃成立調處委員會希望能迅速有效的為市民解決問題。

陳伸賢強調，新北市政府本於對市民的服務及關心，並在多元社會下達成更有效為民服務之目的，繼今年9月中成立公寓大廈管理科後，又在短短3個月內成立公寓大廈爭議事件調處委員會，就是希望藉由此一調處平台提供民眾專業建議及法律諮詢，未來民眾可循「先行政、後司法」途徑，保障公寓大廈住戶之權益，並提升公寓大廈居住品質，減少住戶間司法爭訟。

收集關鍵字，針對網友關心的議題，撰寫相關的文章。

2014.7月份

小社區如何請管理公司-->詳見《中小型社區物管經濟型服務內容》

2014.3月份

財務報表-公寓大廈

完工驗收單範本

社區調閱文件申請書-->詳見《社區文件管理與調閱申請/回覆範本》

住戶資料表

社區公設表

2014.2月份

公寓社區的總幹事

社區 委員會 EXCEL

管委會交接清冊

社區簽呈

「請廠商來社區設定門禁卡，等了兩個多禮拜，還沒有下文？詢問社區總幹事後才知道，已經多次聯絡廠商來社區設定，但廠商總是推拖拉，無法確定何時可以來，而且每次光設定收費就要1,500元，難道只能接受嗎？」

當版主看到支援前線在部落格中抱怨社區的門禁系統維護廠商後，有以下幾點想法與建議：

一、管委會可以怎麼做？

1.考慮簽年度維護合約

一般來說，社區若無常駐的機電人員的話，管委會通常都會針對社區內主要的機電設備(例如電梯、車梯、發電機、消防設備、污水設備、對講機系統、門禁監視系統...等)，選定負責維護服務的廠商，然後與之簽訂維護合約。

通常一年一簽，並在合約中約定多久要來社區維護一次，每次維護的內容為何，哪些零件是由廠商吸收成本、哪些再另外向管委會報價，經通報後多久要回應、多久要趕到社區排除、罰則。

而就上文所抱怨的內容來看，則很有可能該社區的門禁系統沒有簽維護合約，而是採遇到問題再找廠商，依次報價收費。好處是不用每個月支付維護費用，而缺點是缺乏完整地保障。

至於要採依次報價還是簽訂年度維護合約，除了考量費用成本外，還有設備的使用屬性，像需即時排除異常的設備就最好有維護合約，例如電梯發生故障，廠商就應該在約定時間內到社區處理，避免住戶被困在其中太久。

2.依合約要求改善

若是合約廠商服務不好，通報後愛理不理，請管委會依合約約定內容處理，在發函告知廠商後，若有訂罰則就依其金額從服務費中扣除，若沒有約定罰則可於函文中要求廠商來社區協調如何改善，並註明暫緩支付該月服務費，不可什麼都不說就直接不付錢。

版主曾任自家社區管理委員，為瞭解社區歷史，便去瀏覽社區電腦。一看之下，卻感到頭昏腦漲，原因是多年來社區已換過多任總幹事，每位總幹事整理檔案的方式都不一樣，資料夾及各個資料檔建檔都按個人喜好與習慣。要找舊資料，只能猜猜樂，而多半還是得逐一點閱資料夾，有時看到檔名也無法馬上判斷出內容，還是要打開檔案看過才知道是什麼。

在初步瞭解社區事務後，我自己訂出的架構如下圖：

依建築技術規則規定，合法建築物的停車位可分為三種：法定停車位、獎勵停車位、增設停車位。一般而言，法定停車位不得外售給非大樓或社區的所有權人，獎勵停車位及自行增設停車位，只要有獨立權狀就可以單獨買賣。

一、法定停車位：

1. 定義：

係指依建築法規定必須設立之停車位。建築物依規定應附建「防空避難設備或停車空間」且要依總樓地板面積之多寡，應設置一定數量之停車位。

2. 登記方式：

依民國80年9月18日內政部台內營字第8071337號函令：法定停車位必須登記為公共設施。故僅有建築物標部不單獨發給權狀，產權由全體住戶持有登記為「大公」，或經由部分住戶共同持有登記為「小公」。

3.移轉限制：

公寓大廈管理條例規定，法定停車空間不得與主建物分離，應為區分所有權人持分的公共設施，建商不得讓售或為大樓以外的住戶設定專用使用權。也就是說法定停車位沒有獨立權狀，法定停車位不得與主建物分開買賣，必須隨著主建物才能辦理產權移轉。

人間福報  2013/6/10

【本報台北訊】公寓大廈室內裝修常造成牆壁龜裂、管線堵塞或漏水等情形，但住戶往往因善後歸屬鬧得不愉快。為此，內政部已公告修正「公寓大廈裝修規約範本」，新增住戶裝修須依法申請、張貼許可讓其他住戶知悉、出具切結書給管委會等規範。新制七月一日生效。

營建署代理署長許文龍指出，修正規約範本的目的，就是希望能減少裝修住戶跟其他住戶或管委會的糾紛，並且須讓其他住戶知道裝修戶在做何種工程。

許文龍解釋，現行裝修管理辦法雖有裝修須事先申請等相關規定，但較偏向是政府對裝修行為的管理規範；裝修規約範本則是住戶與管委會間的約定，有助釐清因裝修衍生損害的責任歸屬。

還記得幾年前，從不參加區權會(區分所有權人會議/區大)的我莫名其妙的當選管理委員，當時工作人員還因委員難產拜託我不去開會也行，就是不要辭任一般委員，那一年我從頭到尾都沒出席過管委會的開會。

直到三年前再次當選委員，因我剛從職場暫時休耕，時間多了，便開始參加兩個月一次的管委會。最初引起我興趣的，是當時的主委對會議流程的掌控、對總幹事直指問題核心的提問、以及最後做出"相對"圓滿的決議，都讓我佩服不已，總覺得可以從旁學習。就是在一次又一次的參與會議中，我逐漸去瞭解社區的事務，這個階段的我，還只是持著旁觀者的心態參與社區事務。

遺憾的是當時的總幹事與物管公司表現並不理想，我們決定在合約到期時公開招標，也就是他們只做滿一年就被換掉。後來新一屆的區權會中，我又不知為何的上了委員當選名單，(大概是跟社區所有權人都不愛做委員的文化生態有關吧)，這一次還被其他委員們拱作職務委員，成了副主委。有了前一年的參與經驗，我便也接下了，並且開始認真瞭解社區的"歷史"，包括人事物。

這一年，我開始「雞婆」了，一開始是針對財報格式，在參酌網路上其他社區的格式，以及加入身為委員想知道的資訊欄位後，提出修改的建議。

中小型社區多面臨經費有限、自聘保全而社區事務由委員或住戶身兼，或是物管公司有後勤支援不足等問題。忠泰物業集團特別對此提供經濟型服務，透過具總幹事經資歷之人員到場服務及公司後勤團隊支援，完善社區日常行政管理。

一般社區無總幹事或無樓管公司服務常有以下幾種狀況：

狀況1.
日常行政庶務、設備維護/報修…等皆由委員兼任，有時分身乏術。

狀況2.
針對管理費增減討論時卻不知道修繕準備金是否足夠。

狀況3.
機電設備相關技術問題、管委會決議是否觸法…等無專家可諮商。