崎玉的記事本

調查稱開發商在嚴厲調控下融資轉向海外

2011-07-07 21:39:14　

新浪財經訊 7月6日消息，據世聯地產研究部調查，在緊縮的貨幣政策背景下，開發商的融資方式受到房地產行業宏觀調控的嚴重影響。自調控14個月來，銀行利率不斷上調，銀根收緊，銀行貸款同比出現較大幅度的下降，開發商不得不轉變融資方式，大舉向海外資本市場融資。

數據顯示，截止5月底，2011年銀行貸款增幅不到10%，而2010年銀行貸款增幅最高曾達到46.1%。預收賬款增幅相比2010年也同樣出現了下降。樓市成交量下滑，開發商銷售資金回籠壓力正明顯加大以及銀監會、証券會等有關部門也對房地產企業信托、IPO、再融資等融資手段的嚴格控制。因此，開發商為尋求長期穩定的資金來源，不得不轉變融資方式，大舉向海外資本市場融資。

第一、利率高。瑞安房地產有限公司今年融資35億元人民幣，利率都維持在9.25%-13%。碧桂園2 月發行優先票據9億美元，利率11.13%。高盛置地4月發行2億美元優先票據，利率13.50%。合生創展發行的3億優先票據，利率11.75%。

第二、年限長。在時間期限方面，幾乎所有的債券融資都將年限定在2015年以後。如碧桂園今年2月宣布發行9億美元優先票據，到期時間為2018年；華南城年限為6年，中駿置業、合景泰富、龍湖地產、高盛置地、雅居樂等年限都為5年。可以看出開發商為資金鏈安全做長期的打算。

第三、合成債。所謂的人民幣合成債券，指的是以人民幣標價，但以美元結算的債券。目前來說是一種最適合的方式將內地融資需求與海外投資需求聯結起來。在人民幣升值預期之下，以人民幣標價、美元交割對投資者較有吸引力。恆大地產在今年1月19日發行兩批分別於2014年和2016年到期的合成式人民幣債券，募集92.5億元人民幣資金，票面息率分別為7.5%和9.25%。還有碧桂園發行的9億美元債券，中駿置業和佳兆業發行各發行的20億人民幣債券，華南城年初發行的2.5億美元票據，龍湖地產最近發行的7.5億美元債券，均屬合成式債券。

截至目前，上市開發商通過優先票據和債券融資的方式融得620億資金，另外，開發商(包括非上市開發商)在全國共發行了156款房地產信托產品，總規模超過337億元。

2008年至今，多數開發商都經歷了資金鏈由緊到松再收緊的過程。根據公司的類型選擇不同的融資方式，有利於公司財務杠桿的良好運用。房地產公司的債務一般為短期債務融資，短期債務中占大比例的是銀行貸款。

此外，開發商為降低緊縮貨幣政策對資金鏈的影響為未來的發展做好資金儲備，企業債券和中期票據將成為企業發債融資的重要手段。從融資方式不難看出大型開發商青睞海外債權融資方式，而信托基金則成為中小房企的主要資金來源。這標志著開發商債務結構轉型的開始。伴隨著融資模式改變和資金鏈的調整，開發商的運營模式也將帶來革新。

欲破融資困局 北京百億保障房投資公司試水

2011-07-07 09:46:02

根據《新京報》的報導，目前國開行已同意向北京市保障性住房建設投資中心提供期限為30年的長期貸款，建設銀行北京分行也可以提供15年的長期貸款。該中心初步擬投資500億元，將來還會研究信托等多種方式，增加保障房融資的渠道。

政府的臺子一搭建，銀行業、保險業、社保資金和其他的社會資金開始上臺“唱戲”。政策性銀行及商業銀行無疑是其中“主角”。

2011年年初，銀監會召開保障房建設信貸支持的新聞通氣會上強調，大型銀行將加大信貸投放來支持保障房建設。隨后，工、農、中、交、建五大國有商業銀行集體表態，稱在控制風險的前提下加大對保障性住房項目的信貸支持力度。” 而今年3月，中國太平洋保險集團宣布以40億元資金支持上海保障性住房建設；中國太平洋保險、中國人壽保險等七保險企業此前也表示將以百億元資金支持北京保障性住房建設。顯示保險資金開始介入保障房建設。

(台灣)保險業投資點心債 鬆綁

2011-07-06

保險業投資點心債7月可望成行。金管會昨日宣布，開放保險資金投資香港掛牌的紅籌股、國企股、恒生香港中資企業指數成分公司發行的人民幣有價證券或指數型股票基金；非陸企在香港發行的人民幣公司債、金融債等亦在開放之列，投資額以國外投資額度的10％為限。

　壽險業者表示，這對保險業是一大利多，主要是人民幣匯率比美元強勢，可大幅節省避險成本，且人民幣債目前利率3％左右，未來可能再擴大發行量及提高利率，光是今年預估香港便有人民幣3,000多億元的發行量，由於想投資者很多，業者須加快買進速度才搶得到。

　依現行壽險業國外投資額度，最高可有新台幣4,000億元投資香港人民幣計價有價證券，若以香港人民幣債利率平均3％計算，一年比放在銀行多出100億元利息收入，但業者表示，這10％額度還包括投資港股、未來投資中國大陸自用不動產及有價證券，都要合併計算。

　國泰人壽、新光人壽先前已表示，一旦政策開放，將優先將國外投資現金部位移轉到香港「搶購」人民幣債，在避險成本及投資報酬率上可雙重獲利。

　金管會昨天預告「保險業辦理國外投資管理辦法」12條修正案，放寬保險業可投資已在香港掛牌或是恒生香港中資企業指數成份股的陸企，所發行的人民幣有價證券，或以這些有價證券為成份股的指數型股票基金。

　另外增加中國大陸政府、公司、紅籌股及恒生香港中資企業指數成份股公司以外的發行者，即非陸企在香港證交所發行的人民幣計價公司債、金融債及國際性組織發行的債券，也就是俗稱的點心債券。

　保險業也可因投資目的在香港握有人民幣存款，同時也可為了避險目的，在投資人民幣額度內從事相關衍生性金融商品交易。

(台灣)保險業可望登陸買地產

2011-07-01

保障房8000億民間融資破局 地方發債躍躍欲試

2011-06-24

飽受融資之困的保障性住房建設迎來體制破局，國家發改委鼓勵投融資平臺公司發行企業債券進行保障房項目融資，被認為是政府大舉推動保障房融資創新的重要信號。

這是繼6月17日財政部公布2011年地方政府債券首次代理發行計劃、旨在以地方債資金撬動保障房建設之后，國家部委在一周內第二次從政策方面為保障房建設開辟融資渠道。

5月31日，山西大同市經濟建設投資有限責任公司發行了25億元公司債，其中14.7億元擬用於大同市廉租房建設，其余10.3億元擬用於補充公司營運資金和市政建設。該期債券為6年期，票面利率為6.50%，債券存續期內固定不變。

有業內人士預言，在保障房建設的巨大資金壓力下，與保障房建設相關的國家或地方性融資創新計劃將會被陸續推出，保障房融資有望形成由點到面的突破，從根本上破解保障房融資的瓶頸問題。

國家密集發布金融政策意在吸引民間資金涌向保障房建設。而除了“自上而下”保障房融資機制創新外，各地方政府以及各類投資主體也開始積極探索“自下而上”的融資渠道，雙軌并行的“政府+開發商”保障房融資模式日漸明晰。

保障房債務融資破冰

國家發改委日前已經下發通知，鼓勵各地利用投融資平臺，申請發行企業債券，優先用於保障房建設。部分地方政府開始著手準備推出保障房企業債融資計劃。

根據北京住總集團董事長張貴林在6月22日向媒體透露的信息，北京住總集團、北京首開集團和北京金隅集團等保障房建設大戶正計劃發行500億元企業債，其中相當大比例資金用於保障房建設。

安徽省發改委發布的一份落款日期為6月15日的通知顯示，國家發改委已發布指導文件，要求簡化地方政府發行企業債支持保障房建設的審核環節，并要求縮短核准周期。這意味著盡管全國清理地方債的風暴仍在繼續，但為了解決保障房資金缺口，決策層仍然給地方平臺公司開辟了綠色通道。

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為，上述舉措意味著保障房建設專項融資的瓶頸已經突破。莊凌顧問董事總經理張映光則認為，保障房融資可以依靠企業發債完成，看似只是為1.3萬億元保障房建設提供了一個融資渠道，但實際上具有房地產行業開啟直接融資路徑的特殊意義，預示著今后保障房的融資路徑上可能會出現更多的融資創新。

住房和城鄉建設部此前曾多次建議，保障房建設需要多部門協作，不斷創新融資機制，拓寬融資渠道，多渠道籌措建設資金。

有業內消息稱，與保障房相關的融資創新計劃，可能包括房地產信托投資基金、保障房房地產基金。前者原本在去年11月進入最後的審批程序，但因為恰遇房地產新一輪調控，且由於該基金審批程序和行政管理的復雜性，最終無果而終。保障房房地產基金，則主要由全國工商聯房地產商會在推動。

保障房融資創新的背景來自巨大的資金壓力。根據住建部估算，2011年度建設保障房投資需要1.3萬億到1.4萬億元，其中有8000多億元是通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集來的。剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。

目前，國內保障房建設資金主要依賴財政預算安排、土地出讓凈收益、住房公積金增值收益安排等，但由於資金需求量巨大，這些資金對於保障房建設僅是杯水車薪。

因此，制度破題被視為民間資本參與保障房建設的關鍵環節。業內預計，在體制瓶頸打破之后，除了財政預算安排、土地出讓凈收益、住房公積金增值收益之外，接下來將有更多的保險資金、社會資本被允許進入保障房建設。

多融資渠道疏通

國家發改委的一紙通知為上述融資打開了希望之門，但另一方面，地方政府和各類投資主體的“自下而上”融資創新則成為破解保障房資金難題的重要部分。

目前，不少地方政府都成立統一的保障性住房融資平臺，這也是很多省市的常見做法。比如，近期湖南省決定設立湖南省保障性安居工程投資公司，為湖南提供一個保障性安居工程專用融資平臺。該平臺注冊資本45億元，由湖南省政府全額出資。

此前，陜西、山東青島等地區，已紛紛成立了各自的保障性住房建設融資平臺，其目的就是承擔起保障房建設的資金“蓄水池”的功能。

這些融資平臺的意義在於，包括銀團信貸、保險資金、社保基金等在內的各類型資金，很容易以不同的創新方式紛紛流向保障房建設領域。

公開資料顯示，天津市保障住房建設投資有限公司與由15家商業銀行共同組建的銀團簽訂貸款協議，規模高達200億元，意味著金融機構支持保障房建設已經在資金籌措、信貸機制建設方面找到了新的路徑。

各級政府為保障房建設的資金難題發掘了多種解決途徑。早在2010年，住房和城鄉建設部等七部委便聯合確定北京、天津等28個城市為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市，133個保障房項目申請住房公積金貸款額度約493億元。

實際上，除了信貸資金，保險資金也一直謀求進入保障房領域。5月，上海城投與中國平安共同推出“平安-城投控股保障房項目債權投資計劃”，募集不超過30億元的資金，用於支持上海保障性住房建設。

另一個引人關注的大型資金是社保基金。早在今年年初，社保基金向南京保障房建設發展有限公司發放30億元的信托貸款，用於該市4個保障房項目的建設。

一些社會資本則發起成立了保障房類基金。有消息稱，作為國內首個公租房基金，建銀精瑞將以私募股權基金方式運作，基金申請方案已報送國家發改委和住建部，首期擬募集100億元，未來3年內將在全國范圍內投建數百萬平方米的公租房。

上市公司華遠地產發布公告稱，公司同意控股子公司北京市華遠置業有限公司作為發起人股東之一，參加投資設立建銀精瑞公租房建設投資股份有限公司。

6月4日，首開股份發布公告稱，將向銀行間市場發行不超過43億元的中期票據，所募集資金全部用於保障性住房項目的建設；6月10日，棲霞建設發布公告稱，將發行一筆不超過17億元的中期票據，用作西花崗保障房項目配套資金。

即便保障房建設仍面臨不小的資金缺口，但有分析認為，相對於依然充裕的流動性，特別是大量尋找投資渠道的民間資金的存在，倘若在制度上進行創新，各類資金將有望穩定地流向保障房建設領域，未來幾年保障房建設的資金缺口也必然得到彌補。

布局保障房 挖掘5大下游行業機會

2011-06-29

國信證券認為，保障房建設存在三大超預期之處，相關投資機會需要高度關注。水泥等5大下游行業將有巨大的投資機會。

據證券時報6月29日報導，首先，關於分配的擔憂現階段不可證明，也不可證偽，保障房的綜合政策力度將超預期；其次，廉/免價土地本質是一種巨額投資，保障房資金籌劃的結果將超預期；第三，上下游拉動以建筑面積計算，保障房拉動的效果將超預期。

保障性住房政策提速

1、下半年政策力度加大。

首先，從政策角度解決保障性安居工程的資金問題。地方債資金的直接介入將有力地推動保障性安居工程的建設。（1）6月17日財政部確定首發504億元地方債為保障房籌資。其中6月27日招標5年期品種，金額254億元；7月11日招標3年期品種，金額為250億元。本次地方債發行主體包括山東、云南、重慶等11個省區。根據發行計劃，此次發行的5年期地方政府債最高發行量為云南40億元，其次是陜西34億元，以及山東31億元，新疆30億元。山西和重慶各25億元、福建24億元、青海20億元、海南15億元、青島6億元、廈門4億元。而3年期地方政府債最高發行量為云南39億元，其次為陜西34億元、山東31億元、新疆30億元。此外，山西26億元、重慶25億元、福建24億元、青海19億元、海南14億元、青島5億元、廈門4億元。（2）國家發改委6月22日發布的《關於利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》明確，允許投融資平臺企業申請發行企業債券籌措資金，所募集資金應優先用於各地保障性住房建設。這是繼去年10月財政部、發改委、央行、銀監會四部委發出《關於貫徹國務院加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知相關事項的通知》之后，首次松口允許地方政府發行債券。

其次，從中央到地方政府重視保障性住房的建設。李克強副總理一周（13日～17日）內三次調研保障性住房。

2、社會各方籌措資金。

2011年2月26日社保基金首次參與保障房建設，30億元的保障房信托項目在江蘇省南京市落戶。該筆資金將專項用於支持南京市花崗、西善橋等四個保障性住房項目的建設，建筑總面積將達到980萬平方米，為南京市提供8萬套保障性住房。

保險資金也開始涉足保障房項目。3月9日，中國太保集團宣布，旗下太平洋資產管理公司發起設立的“太平洋-上海公共租賃房項目債權投資計劃”正式通過了保監會的備案。此項債權投資計劃募集資金40億元，主要用於上海地產（集團）有限公司在上海市區約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。

另外，民間投資開始嘗試進入保障房建設。中國建銀精瑞資本管理集團旗下建銀精瑞公租房建設投資基金年內即將成行，將成為國內首只以民間資本投資為主的保障房建設投資基金，首批計劃募集資金50億～100億，三年內預期能夠做到500億元人民幣的規模。

保障房建設下半年提速

1、“十二五”規劃第一年保障性住房提速。

中國住建部日前向各地發出《關於報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，明確提出，2011年中國全國保障性安居工程住房建設規模將高達1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%；2011年保障性安居工程投資或將達1.3萬億元人民幣。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。截至5月底，在各地區、各部門的共同努力下，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造住房已開工340萬套，占計劃的34%。

2、下半年保障性住房建設將對沖部分商品房投資的下滑。

自2008年起，為了加大對保障性安居工程的建設力度，政府從年初即制定明確的全年建設計劃，且每年比前一年都有大幅增加。

2008年，國家計劃建設廉租房、限價房和經濟適用房共63萬套，實際完成100萬套；2009年，國家計劃建設各類保障性住房共387萬套，是2008年的6倍，完成330萬套；2010年是歷年來保障性住房建設力度最大的一年，全年計劃新開工保障性住房共580萬套，較上年增長49.9%，且中央政府與各地方政府簽訂目標責任書，確保計劃按時完成，到年底實際新開工保障性住房590萬，超額完成計劃；2011年，中央政府將計劃大幅提高到1000萬套，比2010年提高72.4%，且與各地方政府簽訂軍令狀，預計今年完成情況比較樂觀。

3、保障性住房進度有季節性，一般下半年占比較高。

2003年開始經濟適用房投資占房地產開發的比例一直在下降，并且會呈現出較為明顯的季節效應，一般在三季度和四季度的占比會比較高。并且從經濟適用房投資的累計同比來看，從2007年開始一直在下滑，今年加推保障性住房建設，將改變商品房與保障房供給格局，今年經濟適用房投資的累計同比增速轉負為正，持續增加。未來保障房供給或將大大增加，變成保障房與商品房雙軌供給體制，也必然會拉動投資的增加。

1、水泥建材行業：利好水泥業務所在區域保障房建設量相對較大的公司

重點關注擁有房地產業務的水泥企業金隅股份和亞泰集團。兩個公司的地產業務在當地市場均為龍頭，會積極參與當地的保障性住房建設，并從中直接受益（金隅股份所在的北京地區計劃於2011年建設20萬套保障性住房，亞泰集團所在的吉林省計劃建設48.1萬套保障性住房）；同時，公司的水泥業務也是區域領頭企業，能夠通過保障性住房建設帶來的水泥需求增長間接獲益。

由於東北、中南、華東地區的保障性住房建設量較大，因此，在這個區域的海螺水泥、亞泰集團將相對較大的受益於保障房建設。

2、鋼鐵行業：保障房新增需求對三季度鋼鐵行業形成正面支撐

雖然保障房帶來的新增加需求量占比不大，但是此部分新增加的需求量集中在地產行業，預計可抵消10%左右的地產用鋼量的下滑。而另一方面，今年以來雖然地產行業受到國家政策的負面預期影響，但地產行業的投資仍然維持在較高水平，存量地產開工項目依然繼續。這已經給地產用鋼量奠定了一定的基礎。

因此，整體來看，保障性住房建設新增加的鋼鐵需求量的刺激作用還是比較明顯。而如果此部分需求又大部分集中在第三季度釋放的話，那么對鋼鐵特別是建筑用鋼階段性的正面刺激影響比較明顯。在此預期下，我們建議投資者重點關注新興鑄管、八一鋼鐵、凌鋼股份等高長材比例的公司，以及絕對股價較低的河北鋼鐵等。

3、建筑行業：保障性住房建設再添收益新增長點

保障房業務對建筑企業來說，影響并不止於工程量的增加，更多源於工程以外，如獲取可持續經營的資產。目前國內保障性住房的建設尚處於探索階段，什么樣的模式最適合中國國情還需要時間的驗證。但是從趨勢來看，以大量的廉租房和公租房代替經濟適用房可能更為合理。有實力的建設主體則可以成為其建設主體和經營主體，這對政府來說可以減輕財政負擔。因此，對於此行業中的輕資產公司來說，則形成了可持續經營的資產，是雙贏的模式。

保障性住房受益的建筑類公司可關注中國建筑和中國中冶。

4、工程機械行業：需求改善有助於緩解行業短期競爭壓力

2010年以來的行業需求爆發加快了各廠商產能擴張的步伐，并紛紛進入競爭對手所在的細分子行業，令行業競爭顯著加劇。而當下政府對完成保障性住房任務顯示的決心振奮了市場，改善了一致預期，從而拉動工程機械相關股票在銷售數據逐月下降的情況下股價反向開始上揚。

經測算，即便保障性住房按照最樂觀的情況假設，依然對工程機械的拉動幅度不到20%；而1000萬套保障房總量中仍包括一部分以貨幣補貼、收購舊房、改建方式獲得的房源。這些非新建房并不會對工程機械需求產生拉動。因而，保障房帶動的工程機械需求能延緩短期競爭壓力，但無法改變供大於求的激烈競爭局面，此次反彈屬於預期改善下的估值提升波段行情。

從標的選擇的角度看，保障性住房建設對主要品種拉動的力度依次為混凝土機械、建筑起重機、土方機械、工程起重機。因而，混凝土機械業務占公司利潤比例最大的三一重工和中聯重科受益於保障房建設的程度將相對顯著。考慮到兩家公司過去十年遠超行業的成長速度已經充分證明了企業的競爭實力，我們維持對三一重工和中聯重科的“謹慎推薦”評級。

5、房地產行業：總體受益不大

若保障房能大面積兌現，對地產股的投資機會影響仍然是正面的。這是因為少數資本結構不太好的企業，可以借助保障房項目敲開資本市場直接融資的閥門以改善資本結構，或者企業借保障房項目搞好政府關系獲取其他優質資源。

在此情形下受益的個股主要有：中天城投（有望憑借200億保障房大單叩開資本市場直接融資大門改善資債結構、并為整合貴州省優質資源鋪路）、首開股份（發中期票據建低利潤率的保障房，為低價獲取優質商業地塊鋪路）、福星股份（旗下有超過700萬平的武漢城中村舊改項目）。另外，金隅股份有“保障房+水泥”概念，其保障房和水泥產業之間也較容易形成合力。

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